di Enrico Pattumelli - Non spetta all'assemblea intervenire sulla propriet esclusiva di un condomino al fine di predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio. Ne consegue che la delibera dell'assemblea condominiale che assegna tali aree incidendo sui diritti individuali di propriet esclusiva del singolo condomino da ritenersi nulla. Queste le conclusioni cui pervenuta la Cassazione, con la sentenza n. 8014/2018 (sotto allegata).

La vicenda

Un condomino, nonch costruttore del medesimo stabile, impugnava una delibera dell'assemblea condominiale con cui si statuiva che i posti macchina disegnati sul cortile dallo stesso costruttore, dovessero assegnarsi ai condomini che non disponevano di un box auto.

Il ricorrente lamentava che il condominio avesse disposto di un diritto altrui poich egli stesso si era riservato la propriet esclusiva dell'area interessata al momento della costruzione.

La norma di riferimento

Ai fini della risoluzione della questione necessario interrogarsi sulla reale portata dell' art. 41-sexies della Legge 1942/1150, cos come introdotto dalla Legge 1967/765 e modificato con la Legge 2005/246.

La norma in questione prevede che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.
Si chiarisce altres che gli spazi per parcheggi cos realizzati non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta n da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unit immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

Appare opportuno ripercorrere le conclusioni cui si addivenuti nei diversi gradi di giudizio.

Il giudizio di merito

Il giudice di prime cure rigettava la domanda attorea ritenendo che il succitato art. 41 sexies riconoscesse un diritto di uso dell'area in capo al condominio. La titolarit di tale diritto comportava il potere di disporne liberamente e dunque la delibera assembleare era da considerarsi valida e legittima.

Il giudice di secondo grado rigettava la domanda di parte attrice, seguendo un diverso percorso argomentativo.

Si riteneva che la norma in questione implicasse la nullit parziale del contratto di compravendita con cui il costruttore- venditore si fosse riservato la propriet esclusiva delle aree destinate a parcheggio.

Una nullit parziale con sostituzione automatica e integrazione ope legis a fronte di quanto previsto dagli artt. 1418 e 1419 c.c.

La Corte territoriale prendeva atto di come la delibera assembleare avesse semplicemente assegnato i posti auto, prescindendo dalla qualificazione del diritto.

Richiamando la giurisprudenza di legittimit, si identificava tale diritto come reale ed assoluto.

Parcheggi in condominio, non l'assemblea a decidere

Il Supremo Consesso, con la sentenza in commento, ha accolto le doglianze del ricorrente.

La norma in esame da qualificarsi come imperativa e inderogabile, di natura pubblicistica e con delle inevitabili ripercussioni in ambito privatistico.

La disposizione in esame riconosce in capo ad ogni singolo condomino un diritto reale di uso, di godimento dello spazio destinato al parcheggio nella misura e secondo i parametri predeterminati dalla stessa legge al momento in cui stata realizzata la costruzione.

Nel caso in cui tale diritto non venga riconosciuto perch il contratto di compravendita dell'unit immobiliare preveda la propriet esclusiva del suolo in capo all'alienante, dovr considerarsi affetto da nullit parziale e integrabile ope legis.

Il diritto in questione riconosciuto per in capo ai singoli condomini sulla base dei rispettivi titoli di acquisto.

La conseguenza dunque che solo tali soggetti, colti nella loro individualit, potranno agire giudizialmente affinch venga dichiarata la nullit parziale della compravendita e, dunque, venga riconosciuta la titolarit del relativo diritto.

Una siffatta titolarit non , di converso, riconosciuta in capo al condominio. Quest'ultimo con la delibera assembleare di assegnazione dei posti auto, ha disposto di un diritto altrui ossia di un diritto individuale di propriet di un solo condomino.

La delibera assembleare da considerarsi nulla e la presunta illegittima privazione del diritto d'uso dell'area pertinenziale potr essere fatta valere giudizialmente solo dai singoli proprietari delle unit immobiliari, unicamente ai quali riconosciuta la legittimazione ad agire.